李宇嘉：学区房祛魅、供量大增，深圳楼市何以疲态尽显？

作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

近期，深圳楼市显现一些新变化。

【资料图】

早在4月份，为顺应各方需求，深圳住建部门“隐性地”退出了二手房指导价，准确来讲是退出了指导价绑定住房银行贷款。目前，在深圳买二手房可按正常流程申请银行贷款。

政策悄悄松绑，但近期不少二手房中介与媒体朋友向笔者反馈，深圳的新房与存量市场都显现成交下行态势。

以新房为例，截至5月中旬，深圳共推出40个新盘项目、14951套住宅，但整体去化不到三成半，且新房项目大部分仍以促销为主，销量非常一般。

去化如此之难，可见市场需求疲弱。深圳楼市显现当前情况，笔者认为主要有以下几方面原因。

深圳最爱“加杠杆”购房人群已经退潮

十几年前，深圳购房者可谓是全国最爱加杠杆购房的一波主流人群。那时，深圳人手上有余钱买房，选择的不是“高首付、低月供”，而是琢磨着如何能“低首付、买两套”。

深圳楼市过去的繁荣，大概率是建立在“加杠杆”之上的。且该主力人群主要有两类，一类是基于“资产配置”视角的是高净值人群，集中在金融、地产、创投等领域的私营企业主；另一类是基于“财富效应”加杠杆买房者，主要是一部分敢于在场外融资的各类房产投资炒房客。加杠杆带来了房价涨价预期，刚需、换房者被裹挟进场，形成了全民贷款买房盛况。

目前，这部分喜欢用杠杆购房的人群开始退场。一方面是高净值人群主动降低了资产筐中的“房产配置”内容，另一方面是之前的高收入行业经过一轮洗牌失去了加杠杆能力。2022年，深圳更是迎来一场史无前例的“提前还贷”潮。

楼市后续需求的接续能力较弱

深圳市场的疲态，很大一部分原因与重点人群的收入下降有关。目前，深圳金融行业迎来一波“降薪潮”。多位就职于基金、证券的高净值人士向笔者表示，这次降薪可谓“史无前例”。

此外，深圳楼市预期在减弱。随着依附在住房之上的各种城市资源如学区房(教育均等化)、人口持续增长、城市化发展红利等逐渐退去，深圳房价持续上涨预期已被打破，原先支撑楼市火爆的发展逻辑已不复存在。

相比北上广其他一线城市，深圳是一个创业型的年轻城市，人口结构有三大显著特征；一是创业氛围下，诞生了一批新兴富豪群体；二是中产力量数量少，相对弱小；三是绝大部分人口(超过千万)都是基层打工人。中产人群较少，社会人口的“腰部力量”不足，深圳形成一个哑铃型与金字塔型叠加的人口结构。

这导致当楼市处上升期时，“创业+年轻”的社会氛围下，购房需求很容易爆棚。当楼市处在下行周期，由于有一定支付能力的中产力量不足，因此，刚需和改善型需求无法对楼市起到强有力的支撑作用。

当前楼市市场供应持续加大

截至2023年5月1日，根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源143805套(存在重复房源)，对比4月1日统计的138053套挂牌房源增加5752套，环比增长率为4.2%。

数据中一定有重复房源，但考虑到也有内网未挂牌及私下交易房源，笔者预计深圳全市大概率挂牌房源超过10万套。值得一提的是，深圳近期挂牌销售的二手豪宅明显增加。

过往深圳楼市供应不足是主基调，近两年，随着深圳供给侧改革推进，住房供应改善卓有成效。一是调减商办用地，转为住宅用地；二是将住宅用地占建设用地比重提升至25%；三是大规模增加公共住房供应。考虑到深圳各大中心区不少有高达40%左右的商办空置率，以及产业外迁，以后深圳更不缺住宅用地，因此未来一段时间深圳供应量大概率会保持充足。

因此，2022年以来，深圳的二手房、新房成交不佳，很大原因与公共住房分流了部分购房需求有关。

深圳人口第一次显现下降

每一位外地人在深圳都听过这样一句倍感亲切的口号——“来了就是深圳人”。

作为中国最年轻的一线城市，是国内典型的“移民城市”，其一直对全国乃至国际人才有着强大吸引力。但在《深圳市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，相较于2021年末，截至2022年末深圳常住人口减少了1.98万人。这是深圳设市以来常住人口首次显现下降。

深圳人口减少，与疫情有关，但外向型经济受挫、线下服务业复苏较缓、产业转移等导致就业机会减少等或许才是主因。同时，内地省份“抢人”不遗余力，特别是深圳外来人口最多的省份——湖南，积极推进“强省会”建设，省会长沙已成为2022年人口净流入最多的城市。

深圳的核心竞争力，就在于大规模的城中村和产业工人，创造出低成本的外向型经济优势，由此逐步向微笑曲线两端延伸，带动了城市产业升级。在“科技创新+内需消费驱动”新发展格局下，确保人口规模、吸引优秀人才、降低运营成本，成为深圳转型升级的关键。